Jual beli (2)

Setelah sebelumnya dijelaskan tentang benda tidak bergerak yang diatur didalam KUHPer (Kitab Undang-undang Hukum Perdata/BW), maka terhadap benda tidak bergerak akan mengakibatkan konsekwensi hukum dan akibatnya. termasuk proses peralihan haknya. 


Salah Satu peralihan hak terhadap Obyek benda tidak bergerak adalah jual beli. 


Didalam Pasal 1457 BW, jual beli adalah pihak penjual berjanji untuk menyerahkan hak milik atas barang tidak bergerak. Sedangkan pihak lain (pihak pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang. 


Perjanjian jual beli obyek benda tidak bergerak yang dimulai dengan uang panjar belumlah ada jual beli (Putusan Mahkamah Agung No. 86 K/Sip/1972). 


Perjanjian jual beli yang beritikad baik harus mendapatkan perlindungan hukum (Putusan Mahkamah Agung No. 1237 K/Sip/1973,  Putusan Mahkamah Agung No. 1230 K/Sip/1980 dan Putusan Mahkamah Agung No. 1267 K/Pid/2012)


Pasal 1338 ayat (3) BW, yang mengatur  “Persetujuan-persetujuan (perjanjian) harus dilaksanakan dengan itikad baik.”


Menurut para Ahli, Perjanjian yang beritikad baik dapat diartikan sebagai pembeli yang sama sekali tidak mengetahui bukan sebenarnya pemilik. Pembeli beritikad baik adalah orang yang membeli barang dengan harga yang wajar. Pembeli yang baik harus orang jujur dan tidak mengetahui cacat pada barang yang dibeli. 


Wirjono Prodjodikoro sering menyebutkan istilah itikad baik dengan kejujuran (goede trouw). 


PP No. 24/1997 menegaskan terhadap kepemilikan benda tidak bergerak ditandai dengan “penguasaan fisik atas Tanah dan pemegang sertifikat hak atas Tanah.  


Mahkamah Agung juga sudah menegaskan didalam Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 7/2012 yang menyebutkan “Perlindungan harus diberikan kepada Pembeli Beritikad Baik. 


Perjanjian jual beli yang beritikad baik harus mendapatkan perlindungan hukum adalah asas yang dikenal didalam Hukum Perdata (uitvoering te goeder Trouw). 


Sehingga Perjanjian jual beli yang beritikad baik harus dilindungi (rechtsfiguur).


Perjanjian akan beralih setelah ditandatangani akta jual beli didepan pejabat pembuat akta Tanah (Putusan Mahkamah Agung No.992 K/Sip/1979). 


Perjanjian jual yang tidak dilakukan didepan pejabat berwenang yang biasa dikenal perjanjian dibawah tangan apabila disangkal oleh pihak-pihak lawan maka surat jual beli Tanah tersebut dinilai sebagai alat bukti yang lemah dan belum sempurna (Putusan Mahkamah Agung No. 775 K/Sip/1971)

Namun terhadap obyek benda tidak bergerak yang didapatkan selama masa perkawinan yang kemudian dikenal harta bersama maka harus memerlukan persetujuan dari suami/istri. 


Menjual Obyek benda tidak bergerak semisal tanah tanpa persetujuan dari suami/istri maka jual beli yang didapatkan selama masa perkawinan (harta bersama) mengakibatkan perjanjian jual beli menjadi tidak sah. Dengan demikian maka akan batal demi hukum (Putusan Mahkamah Agung No. 2691 K/Pdt/1996  dan Putusan Mahkamah Agung No. 2691 K/Pdt/1996 tanggal 18 September 1998 dan Putusan Mahkamah Agung No. 701 K/Pdt/1997). 


Namun pembeli juga berkewajiban untuk memastikan Obyek benda tidak bergerak (Onderzoekplicht). Sedangkan penjual Kewajiban untuk memberitahukan (Mededeling plicht).


Menurut Yurisprudensi Mahkamah apabila pembeli kurang cermat memeriksa status Tanah Obyek jual beli. (Putusan MA No. 4340 K/Pdt/1986). Atau Pembeli sudah mengetahui Obyek benda tidak bergerak yang menjadi Obyek jual beli ternyata masuk dalam sengketa (Putusan MA No. 1861 K/Pdt/2005.  Pembeli yang sudah diperingatkan tentang adanya pemalsuan dalam pembelian (Putusan MA RI No. 98 PK/Pdt/1996, No. 143 K/Pdt/2011). Dan Pembeli juga sudah diperingatkan status Tanah yang tidak dapat dijadikan obyek benda tidak bergerak dalam jual beli (Putusan MA RI No. 429 K/Pdt/2003). 


Bahkan perjanjian jual beli Obyek benda tidak bergerak dapat dibatalkan apabila salah satu pihak kemudian melanggar perjanjian (ingkar janji/wanprestasi) (Putusan Mahkamah Agung No. 663 K/Sip/1971). 


Begitu juga jual beli yang dilakukan “pura-pura” atau niat buruk, tipu muslihat dan kebohongan dengan merugikan” maka menjadi cacat hukum dan batal demi hukum (Putusan Mahkamah Agung No.416 PK/Pdt/1998)


Namun terhadap orang asing sama sekali tidak dibenarkan memiliki hak atas Tanah (Putusan Mahkamah Agung No.1025 K/Sip/1980). 



Advokat. Tinggal di Jambi